經(jīng)濟戰(zhàn)疫｜以結構性房地產(chǎn)政策應對疫情沖擊

當前，新冠疫情在我國已得到初步控制，但在全球持續(xù)蔓延，正對全球經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊，且將持續(xù)影響我國經(jīng)濟。

有鑒于此，澎湃新聞澎湃研究所欄目與中國青年經(jīng)濟學家聯(lián)誼會（YES）和上海交通大學中國發(fā)展研究院合作，特設專欄“經(jīng)濟戰(zhàn)疫”，約請相關研究者，為我國當下的疫情應對出謀劃策。
中國青年經(jīng)濟學家聯(lián)誼會，由有志于經(jīng)濟學研究的青年經(jīng)濟學家自發(fā)組成，目標是通過高質(zhì)量的學術論文研討，促進經(jīng)濟學的研究、交流與合作。

結構性的房地產(chǎn)政策不是簡單刺激房地產(chǎn)。圖為2月21日，廣西南寧市，一處建筑工地上的工人在施工。
當前，新冠病毒疫情對國內(nèi)經(jīng)濟造成了嚴重沖擊，短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力變大。與此同時，雖然國內(nèi)疫情到目前基本得到控制，國外疫情緩解卻尚需時日?？偟膩碚f，2020年我國經(jīng)濟面臨國內(nèi)和國外的雙重沖擊，經(jīng)濟下滑的趨勢非常明顯，需要刺激內(nèi)需來做出應對。那么在可能的政策選項里面，刺激房地產(chǎn)市場是不是一個好的選擇？
厘清四個前提性問題
要給出這個問題的答案，需要先回答四個方面的問題。
首先，刺激房地產(chǎn)市場是不是必要的？從房地產(chǎn)行業(yè)自身特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率較高，行業(yè)平均負債率在79%左右，加上過去幾年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的風險較高。因此，為避免突然的沖擊導致連帶的金融風險，短期內(nèi)有必要適度放寬對房地產(chǎn)市場的制約。
其次，刺激房地產(chǎn)市場對總體經(jīng)濟的效果如何？房地產(chǎn)行業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動性較強，從行業(yè)相關性看，房地產(chǎn)和金融業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定既能帶動房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定土地市場，又有助于帶動相關行業(yè)投資，并拉動居民對家電、裝修的消費，從而降低總體經(jīng)濟下滑的程度，并在一定程度上穩(wěn)定就業(yè)。
第三，當前住房總量供給并不短缺的情況下，扶持房地產(chǎn)市場的政策能否轉化為真實的購房需求？對這一問題的回答是，雖然在總體上我國的住房供給并不短缺，但存在空間上的供需錯配：人口流入地住房供給相對不足，導致房價居高不下；人口流出地住房供給相對過剩，房價面臨下跌。根據(jù)我們之前的一項研究，2003年后，一些沿海城市和大城市土地供應收緊，導致這些地區(qū)的房價比土地供應放松地區(qū)年均高10%左右。近幾年，一二線城市和三四線城市房價的持續(xù)分化，以及一線城市房租的快速上漲也說明供需的空間錯配并沒有得到改善。
第四，刺激房地產(chǎn)投資會不會擠出其他部門的投資和消費？我們之前一項關于房價和投資的研究表明，房價過快上漲會擠出實業(yè)投資。對居民而言，房價過快上漲也可能抑制消費。如果刺激房地產(chǎn)導致房價快速上漲，那么可能以犧牲其他部門的投資和居民的消費為代價，最終對整體經(jīng)濟的提振作用不大。因此，刺激房地產(chǎn)的政策必須能夠保證房價的平穩(wěn)，同時降低對其他實體投資的擠出和對居民消費的抑制。
通過土地供需的空間匹配，可以在提振住房需求的同時，通過住房供給的空間調(diào)整抑制房價的過快上漲，降低刺激房地產(chǎn)帶來的負面影響。因此，總體而言，住房需求仍有增長潛力，尤其是對于住房相對短缺的人口流入地（主要是東部發(fā)達地區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)的中心城市），但需要配合結構性的住房市場調(diào)控政策。
現(xiàn)階段干預房地產(chǎn)市場是必要且可行的
在堅持“房住不炒”原則的基調(diào)下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的帶動作用，需要謹慎評估當前房地產(chǎn)市場的風險和局勢。
房地產(chǎn)事關民生，歷來面對的爭議大，社會關注度高，決策層比較謹慎。但是必須認識到，房地產(chǎn)市場下滑帶來的負面影響更大，波及范圍更廣。因此，我們認為，當前階段對房地產(chǎn)市場進行干預是必要的和可行的。但也特別需要強調(diào)，當前階段要實施的房地產(chǎn)扶持政策必須不同于以往，要采取差別化的結構性扶持政策。結構性房地產(chǎn)扶持政策的核心是，不同區(qū)域的城市施以不同的扶持政策，有保有壓，以求在短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，帶動就業(yè)，穩(wěn)定增長；但在中長期內(nèi)，仍必須堅持“房住不炒”原則，滿足最廣大民眾的住房需求。
我們認為，這些政策應該包括：
第一，適度放松抑制需求的住房政策，滿足剛需購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?？赏ㄟ^提高公積金貸款額度等政策，降低家庭購置首套住房的資金成本。大城市可以放寬外來人口的購房資格，降低外地人購房的社保繳納期限限制，滿足城市常住非戶籍人口的住房需求。這些政策的實施應該主要以人口流入地、大城市、核心都市圈為主。
第二，在適度放松需求的同時，政府要加強住房土地供應的空間調(diào)整。這里涉及兩個空間調(diào)整。人口流出地要減少住宅用地供給，人口流入地要增加住宅用地供給。對缺乏都市圈支撐的城市而言，要減少新城新區(qū)的住房供給，加大舊城改造和城市更新；對大城市和核心都市圈，要增加土地供應，避免短期需求刺激疊加供給不足，推動房價過快上漲。
第三，要加大保障性住房建設，強化城市低收入群體的住房保障，防止財富差距擴大化。同時要促進租售同權，逐步取消公共服務和住房的捆綁，恢復住房的居住屬性。
第四，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本、用地成本。要激勵房企拿地的積極性，確保市場土地供應的持續(xù)性，同時避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)短期流動性風險，防范系統(tǒng)性金融危機。
第五，要防止當前的一城一策、因城施策演變成各自為戰(zhàn)。結構性政策的核心是抑制需求不足地區(qū)的土地供給，增加需求旺盛地區(qū)的土地供給。但是各地政府都有刺激房地產(chǎn)的沖動。因此要加大中央對地方的指導，對一些住宅供給嚴重過剩地區(qū)，要抑制地方政府進一步增加供給的沖動。
如何確保結構性房地產(chǎn)政策取得成功
我們認為，結構性的房地產(chǎn)政策有別于一般性的房地產(chǎn)政策，不是簡單刺激房地產(chǎn)。它并不以刺激炒房、增加地方財政收入為目標，也不以刺激投資和投機性住房需求為手段，而是通過空間上的供需匹配，釋放被抑制的剛需，從而釋放房地產(chǎn)市場被壓抑的潛力。
相對而言，通過住房供需的空間匹配來實現(xiàn)有效供給和需求的同步上升，并不會導致住房價格快速上漲，從而可以相對較少地扭曲市場信號，減少相關政策對消費和投資的擠出效應。另外，滿足剛需的購房需求，一定程度上有利于緩解近些年個別大城市的高房價對人才的擠出效應。
當然，我們必須指出，地方競爭可能導致整個結構性政策失敗。結構性政策要想取得成功，需要中央和地方各自實現(xiàn)一些轉變。
首先，重中之重是中央要更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)功能。一方面，建設用地指標在地區(qū)間的分配要更多考慮經(jīng)濟發(fā)展的需求，在建設用地更加短缺的地方增加供給，同時在建設用地相對過剩的地區(qū)要減少供給。另一方面，在房地產(chǎn)政策的實施上，既要分類部署，因城施策；又要統(tǒng)一指揮，防止地方各自為戰(zhàn)，出現(xiàn)競相推升房價的局面。
其次，地方政府要轉變財政收支結構。在收入方面，要更少地依賴土地收入，通過短期加大政府借債緩解財政收支壓力。在支出方面，要相對增加保障房的供給，以彌補低收入群體的損失。這些轉變是保障結構性房地產(chǎn)政策同時實現(xiàn)效率與公平的前提。
回到政策實施的本源，扶持房地產(chǎn)市場的本意是穩(wěn)定增長，對沖疫情帶來的短期沖擊。當前的結構性房地產(chǎn)政策與其說是扶持，不如說是補課，通過短期內(nèi)快速糾正之前的空間錯配，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和效率的提升。我們認為，結構性房地產(chǎn)政策可能會在短期內(nèi)造成房價的溫和上漲，但是輔以長期的土地空間配置效率的提升和經(jīng)濟恢復增長帶來的收入增加，房價上漲帶來的負面影響是能夠加以緩和的。整體上房地產(chǎn)市場將會保持穩(wěn)定，但要繼續(xù)抑制投機性炒房行為，保障剛需群體。疫情不會馬上結束，經(jīng)濟需要提振。
總而言之，同時以效率和公平為目標、以減少土地空間錯配為手段的結構性房地產(chǎn)政策，是應對疫情沖擊的一個值得考慮的政策選項。